部分滞销区域率先降价 北京三类房降价明显

北京二手房市场三季度有了新的变化。链家地产、中原地产等中介机构的最新统计显示，目前，北京二手房月成交量已下跌到8000套以下，基本回归2009年前的水平，其中零成交小区增长明显，7月份达到3466个，比4月份增加了7.5%，二手房零成交小区占比达到60.8%。而从二手房房价看，除海淀学院路(楼盘资料)、成府路“学区房”等特殊区域外，北京各区域二手房均价均出现了一定幅度的下降，幅度均在5%-10%之内，且二手房降价潮正从远郊区向“城郊接合部”扩散，其中，三类二手房降价最为明显，即除远郊区供应量较大区域的二手房外，城郊接合部中高档住宅中主打大户型以及“房龄”不满5年的二手房降价明显。

部分滞销区域率先降价

链家地产市场研究部对全市5207个小区、楼盘的最新监测结果统计显示，2011年7月“零成交”小区数量继续扩大，7月份达到3466个，比　4月份增加了7.5%；而截至目前，北京二手房持续半年未成交的小区，已经达到1059个，较2010年下半年增长了一倍。其中通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。数据显示，有二手房成交的小区中，成交套数也在减少，其中1-3套及3套以上的楼盘分别减少了2.6%和4.9%。

与成交量同时出现的变化是二手房的房价。统计显示，随着“零成交”二手房小区的不断增加，二手房小业主扛价的心理也逐渐减弱，部分滞销严重的区域开始率先降价。据中原地产监测：立水桥北天通苑西一区(楼盘资料)，主力户型为133平方米的两居、160平方米的三居，“限购”前二手房成交均价为　16250元/平方米，7月截止到目前二手房成交价为15340元/平方米；北五环外北纬40度(楼盘资料)，主力户型为80到105平方米两居，限购前二手房成交均价为28250元/平方米，7月成交均价降为26800元/平方米，降幅为5.13%。

投资性业主“扛价”意愿明显

“7月份最新的统计显示，二手房均价均出现了一定幅度的下降，幅度均在5%-10%之内。但所处区域是远郊区县，是新楼盘较大的远郊区县，还是城郊等，降幅都不一样；此外，主打户型、小区房子产权在5年内还是5年外等等这些都影响降幅。”中原地产三级市场部相关负责人介绍。

对二手房房价的变化，链家地产的统计还显示，目前二手房降价的业主多为改善性业主，投资性业主则“扛价”意愿明显。据链家地产市场研究部统计，7月份改善性业主平均挂牌价为26000元/平方米，而投资性业主挂牌价一般要高出2000元左右。“改善性业主迫于卖旧买新压力，降价意愿较为明显。而投资性业主由于不急于出手，同时又经历了前两次调控后房价下跌后再上涨的情况，当前仍对未来价格持上涨预期，所以短期内降价意愿比较低。”链家地产相关负责人表示。

“学区房”不降反涨

对眼下二手房价量出现的新变化，多位购房人和业内人士均认为“并不能代表市场上二手房的成交出现实质性变化”。购房人张先生表示，“事实上，不仅是我，还有身边很多想买房的人都注意到，实际上北京二手房房价并没有出现实质性变化。学院路、成府路等‘学区房’区域甚至不降还涨，多数稍微地段好点、新盘少一点的区域，二手房房价就没什么变化。”而多位业内人士也表示，在二手房成交量大幅萎缩的情况下，能成交的二手房或多或少带点“必须降价，以求成交”的意味。